Huis verkopen uit een nalatenschap

Blog home

Een huis geërfd? Dat is vaak emotioneel en er komt veel op je af. Naast het verwerken van het verlies moet je beslissingen nemen over de woning. Verkopen is vaak de meest praktische keuze, maar waar begin je?

In dit artikel zetten we de belangrijkste stappen voor je op een rij.

Stap 1: De juridische basis op orde

Voordat je kunt starten met verkopen, moet de juridische kant geregeld zijn.

Vraag een Verklaring van Erfrecht aan bij de notaris. Dit is het officiële bewijs dat jij als erfgenaam bevoegd bent om beslissingen te nemen. De notaris onderzoekt wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen. Deze verklaring wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster, zodat je als nieuwe eigenaar geregistreerd staat.

Vraag dit document op tijd aan. Het voorkomt verrassingen later in het proces en geeft je rust.

Stap 2: Check de bevoegdheden

Is er een executeur aangewezen in het testament? Let op: niet elke executeur mag een woning verkopen. Er zijn drie soorten:

De begrafenisexecuteur - mag alleen de uitvaart regelen
De gewone executeur - mag de nalatenschap afwikkelen en schulden betalen
De executeur-afwikkelingsbewindvoerder - mag ook onroerend goed verkopen

Alleen de derde variant is bevoegd om het huis te verkopen. Een notaris kan precies vertellen hoe het zit en wat dit betekent voor jouw situatie.

Stap 3: Bepaal de waarde

Voor de erfbelasting is de WOZ-waarde leidend. Je kunt als nieuwe eigenaar een WOZ-beschikking op je naam aanvragen. Vind je de waarde te hoog? Je hebt zes weken de tijd om bezwaar te maken. Een lagere vastgestelde waarde kan flink schelen in erfbelasting.

Voor de verkoop zelf maakt een makelaar een onderbouwde waardering op basis van de markt, vergelijkbare woningen en de staat van het huis.

Stap 4: De inboedel en presentatie

Hier speelt vaak emotie. Neem de tijd om afscheid te nemen van dierbare spullen, maar wees ook pragmatisch.

Enkele opties:

Alles zorgvuldig met erfgenamen bekijken voordat je verkoopt
Gefaseerd verhuizen (kasten mogen blijven, maar wel leeg)
Waardevolle items laten taxeren door een veilinghuis
Tijdelijk alles in opslag
In één keer alles laten ophalen door een kringloop of hulporganisatie

Voor de fotografie: of een huis leeg of ingericht beter verkoopt, hangt af van de woning. Een ingericht huis geeft mensen een gevoel voor de ruimte, maar bij verouderde inrichting kan leeg juist beter werken. Een makelaar adviseert hierover.

Stap 5: Maak het huis verkoopklaar

Grote verbouwingen zijn meestal niet nodig. Wel kunnen kleine dingen veel uitmaken:

Ramen lappen
Goed schoonmaken
Grasmaaien
Een muurtje witten
Vloerbedekking verwijderen als die verouderd is

Stap 6: Verplichte documenten

Voor de verkoop heb je nodig:

Energielabel (verplicht bij verkoop)
Eventueel een bouwkundige keuring (verstandig bij oudere woningen)
Ouderdomsclausule (beperkt jouw aansprakelijkheid bij oude woningen)
Niet-zelf-bewoningsclausule (omdat je niet zelf in het huis hebt gewoond)

Stap 7: Het verkoopproces

Het verkoopproces zelf verloopt zoals bij iedere andere woning:

Professionele foto’s en tekst
Online plaatsing op Funda en andere platforms
Bezichtigingen
Biedingen ontvangen
Onderhandelen
Koopovereenkomst opstellen

De koopovereenkomst moet getekend worden door de executeur-afwikkelingsbewindvoerder, of door alle erfgenamen zoals vermeld in de Verklaring van Erfrecht.

Stap 8: De overdracht

Op de dag van overdracht vindt eerst een inspectie plaats. Samen met de koper loop je door het huis om te laten zien dat alles netjes is opgeleverd.

Daarna tekenen alle betrokkenen bij de notaris. Iedereen die moet tekenen volgens de Verklaring van Erfrecht moet aanwezig zijn, eventueel bij volmacht.

Stap 9: Financiële afwikkeling

De opbrengst wordt gestort op de rekening van de notaris. Je geeft vooraf aan of de notaris:

Het bedrag rechtstreeks verdeelt onder alle erfgenamen, of
Alles overmaakt naar één erfgenaam

De tweede optie is vaak praktischer. Zo kun je eerst eventuele kosten en schulden betalen en daarna het restbedrag verdelen.

Planning en timing

Hoe snel je verkoopt hangt af van:

Persoonlijke voorkeur (tijd nemen voor afscheid of juist snel afronden)
Financiële druk (de vaste lasten lopen door)
Timing op de woningmarkt
Erfbelasting (je moet binnen 8 maanden aangifte doen)

Waar let je verder op?

Goede communicatie is essentieel, zeker als er meerdere erfgenamen zijn. Maak duidelijke afspraken over hoe je contact houdt: per e-mail zodat iedereen meeleest, of juist met z’n allen bij elkaar.

Heb je de opbrengst nodig om erfbelasting te betalen? Stem dan beide trajecten op elkaar af. De aangifte moet binnen 8 maanden, wanneer je daadwerkelijk moet betalen hangt af van hoe snel de fiscus je aangifte verwerkt.

Hulp nodig?

Een huis uit nalatenschap verkopen brengt extra aspecten met zich mee bovenop een normale verkoop. Bij Hekking denken we graag met je mee over jouw specifieke situatie. We helpen je met het complete traject, van voorbereiding tot financiële afwikkeling.

Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Stel ons een vraag

Over de auteur:

Dit artikel is opgesteld met praktijkervaring van Hekking Makelaars, verkoopmakelaar in Den Haag. Het kantoor begeleidt erfgenamen bij de verkoop van woningen uit nalatenschap en zorgt voor een zorgvuldige afwikkeling van het complete proces.