Wat betekent "verkocht onder voorbehoud"?

Blog home

Zie je op Funda dat een woning in Den Haag "verkocht onder voorbehoud" staat, of onderteken je zelf een koopcontract met een ontbindende voorwaarde? Dan is de koop nog niet definitief. In dit artikel leggen wij van Hekking NVM Makelaars uit wat "verkocht onder voorbehoud" precies betekent, welke ontbindende voorwaarden het vaakst voorkomen en wat dit in de praktijk betekent voor koper en verkoper.

Wat betekent "verkocht onder voorbehoud"?

Wanneer een woning onder voorbehoud wordt verkocht, hebben koper en verkoper het koopcontract al ondertekend, maar is de verkoop nog niet definitief. De koper heeft dan het recht om de koop eenzijdig te ontbinden, maar uitsluitend op grond van een van de vooraf afgesproken ontbindende voorwaarden. Buiten die voorwaarden om kan de koper niet zomaar van de koop afzien zonder het risico op een boete.

In het koopcontract staat altijd een uiterste datum waarop de koper een beroep moet doen op de ontbindende voorwaarde. Meldt de koper zich niet binnen die termijn, dan geldt de koop als definitief.

De drie meest voorkomende ontbindende voorwaarden

In onze praktijk in Den Haag en Scheveningen zien wij bij Hekking vooral drie soorten voorbehouden terugkomen: het financieringsvoorbehoud, het voorbehoud van bouwkundige keuring en het voorbehoud van verkoop van de eigen woning. Hieronder lichten we elk voorbehoud toe.

1. Voorbehoud van financiering

Het financieringsvoorbehoud is verreweg de meest gebruikte ontbindende voorwaarde. De koper krijgt hiermee de tijd om de hypotheek daadwerkelijk rond te krijgen voordat de koop definitief wordt. Lukt dat niet, dan kan de koper de koop ontbinden, maar dat kan niet zonder onderbouwing: meestal is een schriftelijke afwijzing van een hypotheekverstrekker nodig.

[in te vullen door Hekking: de standaardtermijn die wij hanteren voor het financieringsvoorbehoud in het koopcontract, en het aantal afwijzingen dat we als bewijs vragen]

2. Voorbehoud van bouwkundige keuring

Bij oudere woningen, bijvoorbeeld in de Archipelbuurt of het Zeeheldenkwartier, vragen kopers regelmatig om een bouwkundige of bouwtechnische keuring als voorwaarde. Blijkt uit het keuringsrapport dat het herstellen van gebreken of achterstallig onderhoud fors duurder uitvalt dan bij het uitbrengen van het bod werd ingeschat, dan kan de koper de koop op basis hiervan ontbinden. Ook hiervoor geldt een vaste termijn, gekoppeld aan het moment waarop de keuring kan plaatsvinden.

3. Voorbehoud van verkoop eigen woning

Moet de koper eerst zijn of haar huidige woning verkopen voordat de nieuwe aankoop rond kan komen? Dan kan dit als ontbindende voorwaarde in het contract worden opgenomen. Als verkoper hoef je niet automatisch stil te zitten tot de woning van de koper is verkocht: met een no-risk clausule kun je tijdens deze periode gewoon doorgaan met bezichtigingen en onderhandelingen met andere geinteresseerden. Meldt zich een andere serieuze koper, dan krijgt de oorspronkelijke koper meestal een beperkte termijn om alsnog onvoorwaardelijk te kopen.

Wat betekent dit voor jou als verkoper?

Als verkoper is het goed om te weten dat "verkocht onder voorbehoud" niet hetzelfde is als een definitieve verkoop. Zolang de ontbindende voorwaarden lopen, bestaat er een kans dat de koop alsnog niet doorgaat. Een ervaren verkoopmakelaar bewaakt de termijnen in het koopcontract, controleert of een beroep op een voorbehoud terecht is en adviseert over het gebruik van een no-risk clausule, zodat je als verkoper niet onnodig lang vastzit aan een koper.

Wat betekent dit voor jou als koper?

Ben je zelf op zoek naar een woning en kom je een woning tegen die "onder voorbehoud" verkocht staat? Dan loont het om toch contact op te nemen met de makelaar: als de ontbindende voorwaarde niet wordt gehaald, komt de woning mogelijk alsnog beschikbaar. Ga je zelf een woning kopen, laat je dan goed adviseren door een aankoopmakelaar over welke voorbehouden voor jouw situatie verstandig zijn, bijvoorbeeld als je eigen woning nog niet verkocht is.

Veelgestelde vragen over verkocht onder voorbehoud

Kan de verkoper nog met andere kopers onderhandelen als de woning onder voorbehoud is verkocht?

Ja, dat kan, mits er een no-risk clausule in het koopcontract is opgenomen. Zonder deze clausule mag de verkoper wel bezichtigingen laten doorgaan, maar niet met een andere partij tot een definitieve koop overgaan zolang de ontbindende voorwaarde van de eerste koper nog loopt.

Hoe lang duurt een financieringsvoorbehoud gemiddeld?

[in te vullen door Hekking: de termijn die wij in de praktijk meestal zien of adviseren voor het financieringsvoorbehoud]

Kan een koper de koop ontbinden zonder geldige reden?

Nee. Een koper kan de koop alleen kosteloos ontbinden op grond van een van de vooraf afgesproken ontbindende voorwaarden en binnen de daarvoor geldende termijn. Ontbindt de koper de koop buiten deze voorwaarden om, dan kan de verkoper aanspraak maken op de contractuele boete die in het koopcontract is vastgelegd.

Wat is het verschil tussen "onder voorbehoud" en "onder optie"?

Bij "onder voorbehoud" is het koopcontract al door beide partijen getekend, maar kan de koop nog ontbonden worden op grond van een voorwaarde. Bij "onder optie" is er nog geen koopcontract getekend; de verkoper geeft een partij tijdelijk voorrang om na te denken over een bod, zonder dat er al een juridische verplichting is.

Moet ik als koper bewijs leveren om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud?

Ja. De koper moet doorgaans een schriftelijke afwijzing van een hypotheekverstrekker kunnen overleggen. In het koopcontract staat exact hoeveel afwijzingen nodig zijn en binnen welke termijn deze aangeleverd moeten worden.

Hulp nodig bij het opstellen of beoordelen van een koopcontract?

Of je nu een woning verkoopt of koopt in Den Haag: de juiste ontbindende voorwaarden en termijnen in het koopcontract voorkomen vervelende verrassingen achteraf. Onze makelaars begeleiden je graag bij elke stap van het verkoop- of aankoopproces.

Meer over onze verkoopbegeleiding Vraag een gratis waardebepaling aan

Dit artikel is geschreven door Dennis Hekking, NVM Makelaar bij Hekking NVM Makelaars in Den Haag.