huis verkopen? Een stappenplan!

Blog home

Uw huis verkopen is een grote stap. Wat kunt u verwachten tijdens het verkoopproces? Hoe zorgt u voor het beste resultaat? In dit artikel leggen we het complete verkooptraject uit, stap voor stap.

Verhuizen staat in de top 3 van meest stressvolle levensgebeurtenissen. Logisch, want het is een grote beslissing die je maar een paar keer in je leven neemt. Belangrijk dus dat het proces soepel verloopt, zonder verrassingen onderweg. Met dit overzicht weet u precies waar u aan toe bent.

Eerst kopen of eerst verkopen?

Een belangrijke vraag voordat u start: koopt u eerst een nieuwe woning, of verkoopt u eerst uw huidige huis? Beide opties hebben voor- en nadelen.

Eerst kopen

Voordelen:

U kunt rustig op zoek naar uw droomhuis zonder tijdsdruk. Als u pas wilt verkopen wanneer u echt iets moois heeft gevonden, dan kiest u voor eerst kopen. U verhuist maar één keer en u weet zeker dat u niet tijdelijk zonder woning zit.

Nadelen:

U loopt het risico op dubbele woonlasten als uw oude woning nog niet verkocht is. Bovendien weet u pas na verkoop hoeveel budget u definitief heeft. Stel dat u 50.000 euro meer krijgt dan verwacht, dat kan betekenen dat u net die extra kamer of die mooiere buurt in Den Haag kunt betalen.

Eerst verkopen

Voordelen:

U heeft zekerheid over uw budget. De verkoopopbrengst staat vast, dus u weet precies wat u kunt besteden aan uw volgende woning. Ook voorkomt u dat de markt onverwacht verandert tussen uw aankoop en verkoop.

Nadelen:

U moet mogelijk tijdelijk ergens anders wonen als uw nieuwe huis nog niet klaar is. Ook kan er tijdsdruk ontstaan omdat de overdracht dichterbij komt en u dus snel een nieuwe woning moet vinden.

Wat past bij u?

Waar ligt u ’s nachts wakker van? Twee keer verhuizen of dubbele lasten? Heeft u gezinsleden waarvoor continuïteit belangrijk is? Bespreek uw situatie met uw makelaar. Er zijn oplossingen zoals een langere opleverdatum of een overbruggingshypotheek.

Het verkooptraject: 16 stappen

Stap 1: Kennismaking

Alles begint met een goede kennismaking. Uw makelaar wil alles weten: waarom verkoopt u? Hoe lang woont u hier? Wat zijn uw plannen? Elk huis heeft zijn eigen verhaal.

Tijdens dit gesprek bespreekt u ook uw wensen voor het traject. Wilt u bijvoorbeeld geen te koop bord in de tuin? Heeft u de overdracht al rond? Hoe meer u deelt, hoe beter uw makelaar rekening kan houden met uw situatie.

De makelaar loopt door uw woning en checkt de gegevens uit het Kadaster. Op basis van deze informatie ontvangt u binnen twee werkdagen een onderbouwde waardering van uw woning. Dit is geen officiële taxatie, want die heeft u als verkoper niet nodig.

Stap 2: Plan van aanpak

Na de kennismaking ontvangt u een plan van aanpak. Dit is een concrete verkoopstrategie, afgestemd op uw woning, uw wensen en de actuele markt in uw buurt.

Wie is de doelgroep voor uw woning? Een gezinswoning in Benoordenhout trekt andere kopers dan een appartement in het Zeeheldenkwartier. Welke middelen zetten we in? Welke vraagprijs is verstandig en welke opbrengst mag u verwachten?

Ook wordt de courtage besproken. Dit kan een vast bedrag zijn of een percentage van de verkoopprijs.

Let erop dat het plan bij u past. Voelt u zich goed bij deze aanpak en bij uw makelaar? Dat is belangrijk voor een succesvol traject.

Stap 3: Akkoord verkoop

Bent u akkoord met het plan? Dan tekent u de opdracht tot dienstverlening. Hierin staan alle afspraken helder beschreven: wat doet uw makelaar, wat mag u verwachten, en wat zijn de kosten. Zo weet u precies waar u aan toe bent.

Stap 4: Documenten verzamelen

Nu start de papierwinkel. U levert verschillende documenten aan:

Kopie ID of paspoort
Personalia en formulieren
Eigendomsbewijs
WOZ-beschikking
Energielabel

Het energielabel is verplicht bij verkoop. Hierin staat hoe energiezuinig uw woning is en welke verbeteringen mogelijk zijn. Heeft u dit nog niet? Schakel dan snel een energieadviseur in, want deze zijn vaak druk bezet.

U vult ook vragenlijsten in:

Lijst van zaken: wat neemt u mee, wat hoort bij het huis, en wat mag de koper eventueel overnemen? Denk aan gordijnen, keukenapparatuur, zonwering.

Vragenlijst woning: heeft u ooit lekkage gehad? Gebreken? Uit welk jaar is de CV-ketel? U bent wettelijk verplicht de koper te informeren over alles wat relevant is. Deze lijst helpt u niets over het hoofd te zien.

Bij een appartement zijn extra stukken nodig zoals de splitsingsakte, VvE-documenten en het meerjarenonderhoudsplan.

Stap 5: Opname

Nu komt de fotograaf, inmeter en een binnendienst-collega bij u langs voor de opname. Het liefst allemaal op hetzelfde moment.

Fotografie: een professionele fotograaf maakt foto’s van binnen en buiten. Deze foto’s zijn cruciaal, want ze zijn het visitekaartje voor potentiële kopers. Zorg dus dat uw woning er tip-top uitziet. Opgeruimd, schoon, gestileerd.

Tips om uw woning fotoshoot-ready te maken:

Haal persoonlijke spullen weg: fotolijstjes, speelgoed, post
Maak kapstokken, tafels en vensterbanken leeg
Zorg voor veel licht: gordijnen open
Maak alles schoon: vloeren, ramen, keuken, badkamer
Haal snoeren en stekkerdozen uit het zicht waar mogelijk

Inmeten: de inmeter meet alles volgens officiële normen voor het meetcertificaat en de plattegronden.

Kenmerken: de binnendienst noteert alle details van uw woning, van vloertype tot CV-ketel. Dit is nodig voor de verkooptekst en kenmerken.

Na ongeveer vijf werkdagen is alles compleet: foto’s, plattegronden, meetrapport en verkooptekst.

Stap 6: Planning

Nu wordt het spannend. Wanneer komt uw woning online? Op welke dagen kunnen mensen komen kijken?

Uw makelaar plant strategisch wanneer wat waar verschijnt. Eerst misschien een sneak preview op sociale media om volgers enthousiast te maken. Dan de aanmelding bij alle aangesloten makelaars. Daarna online op Funda en de makelaarswebsite.

Plan ook direct wanneer potentiële kopers kunnen komen bezichtigen. Bent u die dagen liever niet thuis? Regel dat op tijd.

Stap 7: Foto’s, tekst en meetrapport

De presentatie is compleet. U krijgt alles te zien: foto’s, tekst, plattegronden. Uw makelaar weet wat werkt, dus probeer te vertrouwen op hun expertise. Is er iets onjuist? Geef dat absoluut aan.

Zodra alles klopt en compleet is, gaat uw woning echt te koop.

Stap 8: Start verkoop

Uw woning wordt aangemeld. Dit betekent dat alle aangesloten makelaars realtime een melding krijgen. Zij kunnen direct namens hun kopers reageren. Een koper met een eigen aankoopmakelaar is vaak serieus en heeft de financiën op orde.

Vervolgens komt uw woning op de makelaarswebsite, Funda en eventueel sociale media. Hoe meer mensen uw woning zien, hoe groter de kans op een geschikte koper.

Stap 9: Bezichtigingen

De bezichtigingen starten. Hoe dit wordt ingericht verschilt per situatie. Vaak worden kijkers individueel rondgeleid, bijvoorbeeld een half uur per stuk. Dit geeft ruimte voor persoonlijke aandacht, vragen beantwoorden en mensen enthousiasmeren.

Zorg dat uw woning er goed uitziet: schoon, opgeruimd, geen vieze doekjes in de keuken of overvolle kapstok. Huisdieren even weg. Wel een verse bos bloemen op tafel en vers fruit in de keuken.

U bent in principe niet thuis tijdens bezichtigingen. Dan kan de makelaar de kijkers alle ruimte en aandacht geven.

Na afloop krijgt u een uitgebreid verslag: hoe ging het, wat vonden ze, zat er een geschikte kandidaat tussen?

Stap 10: Bieden en onderhandelen

De bezichtigingen zijn geweest, nu volgen de biedingen. Er zijn verschillende methoden.

Op inschrijving: u stelt een deadline. Iedereen doet vóór die tijd zijn beste bod. Daarna legt u alle biedingen naast elkaar en kiest u uw koper. Dat hoeft niet de hoogste bieder te zijn - misschien biedt iemand zonder voorbehouden, of gunt u het dat ene stel dat al zo lang zoekt.

Onderhandelen: zodra een bieding binnenkomt, kunt u onderhandelen. U kunt een tegenvoorstel doen, het bod afwijzen, of vragen om een eindbod. Bij meerdere biedingen kunt u kandidaten uitnodigen om hun bod te verhogen.

Een bieding bestaat uit vier elementen: de koopsom, ontbindende voorwaarden, opleverdatum en over te nemen spullen.

Uw makelaar begeleidt het biedingstraject intensief. Is dit een fijne koper? Wat is de juiste tactiek? Samen houdt u het hoofd koel.

Stap 11: Bieding accepteren

U accepteert een bieding. Dit heet wilsovereenstemming: er staat nog niets op papier, maar beide partijen hebben toegezegd de koop schriftelijk vast te leggen.

Juich nog niet te vroeg. Er is nog geen getekend contract en de eigendomsakte staat nog op uw naam. Houd een slag om de arm tot de handtekeningen staan.

Stap 12: Koopovereenkomst

Nu wordt het serieus: de koopovereenkomst. Meestal stelt de verkopende partij het contract op. Hierin staat onder andere:

Omschrijving van de woning
Koopsom
Ontbindende voorwaarden
Opleverdatum
Lijst van over te nemen zaken
Overige afspraken

Alle partijen tekenen. Dit gebeurt tegenwoordig vaak digitaal.

Zodra de koper het ondertekende exemplaar ontvangt, gaan er drie dagen bedenktijd in. Gedurende deze periode mag de koper zonder opgave van reden afzien van de koop. Na drie dagen is de overeenkomst echt bindend.

Stap 13: Verkocht onder voorbehoud

De handtekeningen staan, bedenktijd is om: uw woning is verkocht onder voorbehoud. Gefeliciteerd!

Als uw koper geen voorbehouden heeft gemaakt, is de woning direct definitief verkocht. Anders is het wachten op de ontbindende voorwaarden. Dit zijn voorwaarden die in het contract staan, meestal met een termijn van ongeveer zes weken.

Voorbeelden: de koper moet nog financiering rond krijgen, of er vindt eerst een bouwkundige keuring plaats. Komt de koper in tijdnood, dan kunt u eventueel instemmen met een verlenging.

Stap 14: Verkocht

Ontbindende voorwaarden verlopen: de verkoop is definitief! Nu is er geen weg meer terug.

Binnen een week moet de waarborgsom zijn overgemaakt als dit in het contract staat. Dit is meestal tien procent van de koopsom die de koper naar de notaris overmaakt als onderpand. Zo weet u zeker dat het goed komt.

Stap 15: Overdracht

De overdracht komt eraan. Spannend!

Inspectie: samen met de koper loopt u nog even door het huis. Zijn alle afgesproken spullen er? Is alles bezemschoon? Niets beschadigd? Mooi.

Noteer ook de meterstanden voor gas en elektra zodat deze goed overgesloten kunnen worden.

Stap 16: Notaris

Bij de notaris tekent u de leveringsakte. Dit is de officiële akte waarmee u het eigendom overdraagt aan de koper.

Heeft u uw woning kosten koper verkocht (meestal het geval), dan kiest de koper de notaris en betaalt deze de kosten.

Wat neemt u mee? Alleen uw identiteitsbewijs en de sleutels. En eventuele kopieën van sleutels.

De notaris stelt een nota van afrekening op waarop de koopsom en eventuele restschulden worden verrekend. Uw makelaar kijkt mee of dit klopt.

Vanaf het moment van tekenen gaat het eigendom over en is de koper verantwoordelijk voor de opstalverzekering. Die plicht vervalt bij u.

De notaris leest alles voor, u tekent beiden en draagt de sleutels over. Klaar!

Nazorg

Dat was het. Uw woning is verkocht en de sleutels zijn overgedragen. Maar u kunt altijd contact houden met uw makelaar. Heeft u achteraf nog vragen? Wilt u even napraten? Bel gerust.

Praktische tips

Voorbereiding is cruciaal voor een goede verkoop. Hier nog enkele concrete tips:

Voor de fotoshoot:

Haal fietsen en containers weg bij de voorkant
Zorg dat er geen auto direct voor het huis staat
Ruim persoonlijke spullen op: fotolijstjes, speelgoed, post
Maak alle oppervlaktes leeg: tafels, bureaus, vensterbanken
Dweil en poets alles: vloeren, ramen, keuken, badkamer
Zorg voor veel licht

Voor de verhuizing:

Plan tijdig een verhuisbedrijf
Regel adreswijzigingen
Informeer nutsvoorzieningen
Denk aan schoolinschrijving als u naar een andere wijk verhuist

Conclusie

Het verkopen van uw woning is een proces met veel stappen. Met de juiste voorbereiding en een goede makelaar verloopt het traject soepel. U weet nu wat u kunt verwachten, van kennismaking tot sleuteloverdracht.

Heeft u vragen over het verkopen van uw woning in Den Haag of omgeving? Neem gerust contact op met Hekking NVM Makelaardij. Wij denken graag met u mee over uw specifieke situatie.

Stel ons een vraag

Over de auteur:

Dit artikel is opgesteld met praktijkervaring van Hekking Makelaars, verkoopmakelaar in Den Haag. Het kantoor begeleidt verkopers door het complete traject van kennismaking tot sleuteloverdracht en zorgt voor een professionele en transparante afwikkeling.